Prywatny najem w 2017 r.

  • Jacek
  • Styczeń 23, 2017
  •   Księgowość
  • Możliwość komentowania Prywatny najem w 2017 r. została wyłączona

 

Prywatny najem w 2017 r.

1.1. Najem jako odrębne źródło przychodów

U osób fizycznych umowa najmu, a także umowy podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i inne umowy o podobnym charakterze, mogą stanowić odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof. Z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy:

  • przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą,
  • usługi najmu nie stanowią przedmiotu działalności gospodarczej wykonywanej przez podatnika ani nie są świadczone w warunkach wskazujących na prowadzenie takiej działalności (tj. we własnym imieniu bez względu na rezultat, w celach zarobkowych oraz w sposób zorganizowany i ciągły – 5a pkt 6 updof).

1.2. Opodatkowanie prywatnego najmu

Osoby fizyczne uzyskujące przychody z tzw. prywatnego najmu mogą je opodatkować:

  • według skali podatkowej lub
  • w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Skala podatkowa

Podstawową formą opodatkowania prywatnego najmu jest opodatkowanie według skali podatkowej. Podatnik, który zamierza stosować tę formę opodatkowania w 2017 r., nie musi składać oświadczenia o jej wyborze.

Podstawę opodatkowania stanowi w tym przypadku dochód, ustalony jako nadwyżka osiągniętych przychodów z najmu nad kosztami ich uzyskania, pomniejszony o straty z lat ubiegłych, zgodnie z art. 9 ust. 3 updof, oraz przysługujące odliczenia przewidziane w art. 26 updof.

Podatnik nie ma obowiązku ujmowania przychodów i kosztów w ewidencji księgowej. Natomiast na potrzeby rozliczenia podatku musi gromadzić i przechowywać dokumenty, na podstawie których wylicza wysokość osiągniętych przychodów i poniesionych kosztów podatkowych.

Generalnie przychodem z najmu jest umówiona kwota czynszu. Przy czym u wynajmującego, który z tytułu najmu jest podatnikiem podatku od towarów i usług, przychodem jest kwota czynszu pomniejszona o ten podatek. Przychód z najmu powstaje w momencie otrzymania lub postawienia należności czynszowych do dyspozycji wynajmującego.

Zwróć uwagę!

Nie są przychodem wynajmującego, nawet opłacane do jego rąk, kwoty związane z używaniem przedmiotu najmu (np. opłaty za wodę, gaz, energię elektryczną, wywóz śmieci), jeżeli ciężar ich ponoszenia zgodnie z umową najmu spoczywa na najemcy.

Koszty uzyskania przychodów z prywatnego najmu ustala się na ogólnych zasadach określonych w art. 22 ust. 1 updof. Do kosztów tych zalicza się zatem koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 updof.

Do kosztów podatkowych, o które wynajmujący może pomniejszyć przychód z prywatnego najmu zaliczają się przykładowo:

  • koszty obsługi prawnej oraz związane z poszukiwaniem najemców,
  • składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu,
  • odsetki od kredytu na zakup przedmiotu najmu,
  • odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej przedmiotu najmu, uwzględniającej koszty jego dostosowania do potrzeb najemcy poniesione w okresie poprzedzającym oddanie rzeczy w najem,
  • wydatki na remont przedmiotu oddanego w najem,
  • koszty dojazdu do miejsca położenia przedmiotu najmu.
Zwróć uwagę!

Stałe wydatki związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za media) ponoszone w okresie poszukiwania najemcy mogą być przez wynajmującego ujmowane do kosztów podatkowych.

Rozliczanie prywatnego najmu według skali podatkowej wiąże się z obowiązkiem:

  • opłacania miesięcznej zaliczki na podatek począwszy od miesiąca, w którym dochód przekroczył kwotę powodującą obowiązek zapłaty podatku,
  • obliczania miesięcznej zaliczki od podstawy opodatkowania przy zastosowaniu właściwej stawki podatku oraz kwoty wolnej od podatku,
  • wpłacania zaliczki, po odliczeniu składek na ubezpieczenie zdrowotne (27b updof), do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni, a za grudzień – do 20 stycznia następnego roku podatkowego; nie wpłaca się zaliczki za grudzień, jeżeli przed upływem terminu do jej wpłaty zostanie złożone zeznanie i podatnik dokona zapłaty podatku,
  • opodatkowania uzyskanych w roku podatkowym dochodów z najmu, łącznie z innymi dochodami rozliczanymi według skali podatkowej, poprzez złożenie do urzędu skarbowego zeznania PIT-36 i opłacenie podatku. Tak wynika z 44 ust. 1 pkt 2, ust. 3 i 6 oraz art. 45 ust. 1 i ust. 4 pkt 1 updof.
Zwróć uwagę!

Złożenie zeznania i uiszczenie podatku w terminie do 20 stycznia roku następującego po roku podatkowym zwalnia podatnika z obowiązku zapłaty zaliczki za ostatni miesiąc roku podatkowego.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Alternatywną formą opodatkowania prywatnego najmu jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Z uregulowań zawartych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. nr 144, poz. 930 ze zm.) – zwanej dalej uzpd, wynika, że opłacanie ryczałtu wymaga złożenia pisemnego oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika.

I tak podatnik, który kontynuując w 2017 r. prywatny najem, zamierza zmienić formę opodatkowania ze skali podatkowej na ryczałt, powinien złożyć pisemne oświadczenie o dokonanym wyborze naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika w terminie do 20 stycznia 2017 r.

Natomiast stosownie do art. 9 ust. 4 uzpd, jeżeli ryczałt chce opłacać podatnik, który osiąganie przychodów z prywatnego najmu rozpocznie w trakcie 2017 r., to oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania powinien złożyć nie później niż:

  • do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyska pierwszy przychód,
  • do końca roku podatkowego, gdy pierwszy przychód wystąpi w grudniu 2017 r.
Zwróć uwagę!

Oświadczenia o wyborze opodatkowania prywatnego najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nie muszą składać podatnicy, którzy tę formę opodatkowania stosowali w poprzednim roku podatkowym i nadal zamierzają z niej korzystać w 2017 r.

Przy prywatnym najmie stawka podatku wynosi 8,5% przychodu, który stanowi kwota czynszu otrzymana przez podatnika (lub postawiona do jego dyspozycji), bez należnego podatku od towarów i usług (gdy jest on podatnikiem tego podatku) oraz bez opłat za używanie przedmiotu najmu ponoszonych przez najemcę zgodnie z umową.

Przychód z prywatnego najmu należy wykazywać w ewidencji przychodów prowadzonej na potrzeby rozliczenia ryczałtu, gdy jego wysokość nie wynika z umowy zawartej w formie pisemnej (art. 15 ust. 3 uzpd).

Zryczałtowany podatek dochodowy oblicza się od przychodu niepomniejszonego o koszty uzyskania. Podatnik prowadzący prywatny najem ustalając podstawę obliczenia ryczałtu, może natomiast skorzystać z pomniejszenia przychodu o przysługujące odliczenia określone w art. 26 updof oraz o straty poniesione w poprzednich latach podatkowych, w których podatek z najmu był opłacany według skali podatkowej (art. 11 ust. 1 i 2 uzpd).

W trakcie roku podatkowego podatnik może wpłacać do urzędu skarbowego kwoty ryczałtu za okresy miesięczne lub kwartalne, pomniejszone o podlegające odliczeniu składki na ubezpieczenie zdrowotne.

Korzystanie z kwartalnej metody opłacania ryczałtu w 2017 r. jest możliwe, pod warunkiem że:

  • wynajmujący zawiadomi naczelnika urzędu skarbowego o wyborze takiego sposobu opłacania ryczałtu w terminie do 20 stycznia 2017 r., chyba że takie zawiadomienie złożył w poprzednich latach podatkowych,
  • przychody uzyskane z najmu w 2016 r. nie przekroczą 440 zł(tj. kwoty stanowiącej równowartość 25.000 euro w przeliczeniu na złote po średnim kursie euro ogłoszonym przez NBP 3 października 2016 r., który zgodnie z tabelą NBP nr 191/A/NBP/2016 wyniósł 4,2976 zł/euro).
Zwróć uwagę!

Z opłacania ryczałtu za okresy kwartalne nie może skorzystać podatnik, który osiąganie przychodów z prywatnego najmu rozpocznie w trakcie 2017 r.

Ryczałt wpłaca się do urzędu skarbowego bez wezwania, w terminie:

  • do 20 dnia następnego miesiąca – ryczałt miesięczny, lub
  • do 20 dnia miesiąca następującego po kwartale, którego ryczałt dotyczy – ryczałt kwartalny.

Natomiast ryczałt za grudzień lub za ostatni kwartał roku podatkowego podlega wpłacie w terminie złożenia zeznania PIT-28, tj. do 31 stycznia następnego roku podatkowego.

1.3. Rozliczanie najmu składników objętych wspólnością małżeńską

Przedmiotem umowy najmu – zawartej poza działalnością gospodarczą – mogą być składniki należące do wspólnego majątku małżonków. Wówczas obowiązek podatkowy z tytułu prywatnego najmu powstaje u obojga małżonków, niezależnie od tego czy jako wynajmujący w umowie wystąpił jeden z małżonków, czy obydwoje.

Zasadą jest, że każdy z małżonków osobno opodatkowuje przysługującą mu część dochodu (przychodu) z prywatnego najmu. Na potrzeby opodatkowania przyjmuje się przy tym, że udziały małżonków w przychodach ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy są równe (art. 8 ust. 3 updof). Rozliczając prywatny najem indywidualnie, każdy z małżonków ma możliwość wyboru formy opodatkowania (tj. opodatkowania według skali podatkowej lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych).

Przepisy o podatku dochodowym dopuszczają również inny sposób rozliczenia prywatnego najmu rzeczy objętych wspólnością majątkową małżeńską. Możliwe jest mianowicie opodatkowanie całego dochodu z tego tytułu przez jednego z małżonków. Skorzystanie z tego sposobu rozliczenia dochodów (przychodów) wymaga jednak złożenia przez małżonków naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego pisemnego oświadczenia o dokonanym wyborze. Skuteczność oświadczenia zależy od jego złożenia z zachowaniem ustawowo wyznaczonego terminu.

Tak więc, aby podatek od całości dochodów (przychodów) z prywatnego najmu opłacał w 2017 r. tylko jeden z małżonków, wspomniane oświadczenie musi zostać złożone odpowiednio:

  • do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym w 2017 r. otrzymany zostanie pierwszy przychód z najmu – w przypadku opłacania podatku według skali podatkowej,
  • do 20 stycznia 2017 r., a w przypadku rozpoczęcia prywatnego najmu w trakcie tego roku w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt – w razie korzystania z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Przypominamy, że oświadczenie o wyborze rozliczania całości dochodów (przychodów) z prywatnego najmu przez jednego z małżonków wiąże również w latach następnych, chyba że małżonkowie zrezygnują z tego sposobu rozliczenia. Oznacza to, że takie oświadczenie złożone przez małżonków w 2016 r. będzie ich wiązać również w 2017 r., o ile nie złożą do urzędu skarbowego pisemnego zawiadomienia o rezygnacji w terminie:

  • do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym w 2017 r. otrzymają pierwszy przychód z najmu – w razie gdy będą stosować opodatkowanie według skali podatkowej,
  • do 20 stycznia 2017 r. – w przypadku opłacania ryczałtu.

Należy również pamiętać, że wyrażony w oświadczeniu wybór opodatkowania całości dochodu (przychodu) z najmu przez jednego z małżonków przestaje obowiązywać, gdy nastąpi podział majątku wspólnego małżonków w wyniku:

  • rozwodu albo
  • orzeczenia przez sąd separacji,

a rzecz będąca przedmiotem umowy najmu przypadnie temu z małżonków, na którym nie ciążył dotychczas obowiązek zapłaty zaliczek (wpłat na ryczałt ewidencjonowany) i składania zeznania. W wyniku zaistnienia wymienionych okoliczności obowiązek rozliczenia przychodu z najmu przejdzie na małżonka, któremu został przyznany przedmiot najmu.

1.4. Prywatny najem u przedsiębiorcy

Prowadzenie działalności gospodarczej nie wyklucza osiągania przychodów z prywatnego najmu jako odrębnego źródła przychodów. Z tego względu do rozliczania przychodu z prywatnego najmu może być obowiązany również przedsiębiorca, który zawiera umowy najmu poza działalnością gospodarczą. Przy kwalifikowaniu przychodu z takich umów nie ma znaczenia okoliczność, że przedmiotem najmu są składniki majątku wycofane z działalności gospodarczej czy pozostałe po likwidacji takiej działalności.

Podejmując się prywatnego najmu, przedsiębiorca powinien mieć na uwadze, że wybór formy opodatkowania dochodów (przychodów) osiąganych z tego tytułu nie zawsze jest obojętny dla formy opodatkowania działalności gospodarczej. Opodatkowanie najmu nie ma znaczenia, gdy działalności gospodarcza jest rozliczana według skali podatkowej, podatkiem liniowym lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Z kolei stosowanie opodatkowania działalności gospodarczej w formie karty podatkowej jest możliwe, pod warunkiem że z prywatnego najmu przedsiębiorca opłaca podatek według skali podatkowej. Tak wynika z art. 25 ust. 2 pkt 2 uzpd. źródło: sgk.gofin.pl